住宅資産から累計500兆円が消失している。築20年で木造住宅の資産価値はゼロなど、不条理な不動産業界の慣習が根底にある。

国民に余分な負担を強いる新築偏重の構図を、これ以上続けることは許されない。

 

累計500兆円という巨額の資産が、煙のように消えうせた。

こんな衝撃的なデータがある。国土交通省が統計のある1969年以降を対象に、国内住宅への累計投資額と住宅資産額の差を調べたものだ。

消失した500兆円はどこにいったのか。ツケは国民にひっそりと回されている。

ほとんどの人は、実際に住宅を売却しようとする時になって初めてその事実に気が付く。

 

■「リフォームは評価されません」

夫婦が一戸建ての住宅を購入したのはバブル期前の86年春。5500万円の建て売りで約2600万円が土地代、残り2900万円が建物代と諸経費だった。

すぐに長女が生まれ、「夢のマイホーム暮らし」が始まった。主要駅まではバスでの移動になるものの通勤・通学に苦労するほどの距離ではなく、「売却を考えたことはなかった」。

20年ほどがたち、水回りが古くなってきたことからリフォームを決断した。地場工務店は「これからは資産価値が重要。売る時にも大規模リフォームの方が有利ですよ」とのセールストークを繰り出した。風呂やキッチン、トイレなどの水回りの交換、フローリングやクロスの張り替え、一部の間取りも変えた。総額は850万円だ。

それから数年で長女が結婚して家を出た。2014年、「このまま2人で住むならもっと小さなマンションがいい」と思い立って査定を依頼したところ2600万円という数字が返ってきた。

「そんなふざけた話があるか」と、他の仲介会社に依頼したが査定額はほぼ同じ。資産価値を高めるはずの大規模リフォームは「ほとんど評価の対象にならない」とまで言われたという。建物代の2900万円と、約10年前に手掛けたリフォーム代850万円の計3750万円が、いつのまにか消えていた。

■家を売却しても借金が残る

この夫婦の場合、ローンの支払いが終わっており住み替えられただけまだましだった。最大の悲劇はローン支払い中に住み替えの必要性が生じた時だ。

ローン返済の初期は、その多くが金利分の支払いに充てられる。その中で、住宅を手放すと何が起きるか。住宅の資産価値が急速に下落しているため、売却額で元本を返しきれないのだ。つまり、家を売却すると住まいを失った上に借金が残る。

その資金が手当てできない消費者は、新たな住宅ローンの頭金すら積めない状態で二重ローンを抱えるか、住み替えを諦めてローンを払い続けるかの選択を迫られる。

■「資産」ではなく単なる「消費財」

日本の住宅市場における、中古流通の割合は13％にすぎない。米国が８割以上なのに比べて著しく低い数字だ。

中古住宅流通が十分に機能していない理由は、複数挙げられる。だが根本をたどれば住宅の資産価値が購入直後から急落していく問題に突き当たる。

日本の住宅の約６割を占める木造戸建て住宅は、最も資産価値の下落スピードが速い。一律で「20年で価値ゼロ」と見なす業界慣習があるためだ。普通ならメンテナンス状況や現状の品質が価格に反映されるのが当然に思えるが、現実はそうなっていない。

価値が維持されない商品は「資産」とは呼べない。つまり日本の住宅の正体は、資産のフリをした「消費財」なのだ。

しかも「20年で価値ゼロ」と見なす慣習の根拠が定かではない。「財務省令で、木造住宅の耐用年数を22年と定めている」ことが、きっかけという説が有力だが、市場価格と税制上の扱いは、本来何の関係もない。

■国、不動産、金融は慣習に固執

それでは、なぜ根拠がないルールが業界慣習として、実際の市場に影響するようになったのか。それは国、不動産・建設業界、金融業界が一丸となって、慣習にしがみついてきたからだ。

国にとって、消費財であり固定資産である新築住宅は、非常に都合の良い存在だ。新築住宅であれば消費税と固定資産税が税収として入る。だが、中古住宅流通では基本的に消費税が発生しない。ちなみに土地の売買に、消費税はかからない。

一方、不動産会社としては中古住宅の価値を認めない方が、都合が良い。資産価値が認められて中古流通比率が高まることは新築着工の減少につながり、業績面ではマイナスに作用するからだ。

住宅投資がＧＤＰに占める比率は３％程度。しかし、その動向は建設業や金融業だけでなく、家電や住設機器などにも広く影響し、経済波及効果が大きい。生活に密着した存在ということもあり、毎年税制改正を巡る綱引きに注目が集まる。

中古住宅市場活性化が叫ばれる中、2015年９月に不動産協会が出した税制改正要望の第１項目は「新築住宅に係る固定資産税の軽減特例の延長」。

長年、延長を認めさせてきたこの特例を、業界は今回も勝ち取ったわけだが、その陳情ぶりを見ても新築重視の姿勢がうかがい知れる。

家を売っても借金が残るため、住み替えられない。そんな状況を生み出す一翼を担う形になっているのは、金融機関だろう。

「建物の建築主や状態を現地まで行って調べるのは面倒で時間もかかる。そんな審査なんてやってられない」

「住まいを売っても借金が残ることが住み替えを阻んでいると認識している」とこの首脳は言うが、では結局のところ住宅ローンは何に価値を見いだして受け付けているのかといえば「人の返済能力だ」と明言する。

「まだ使い続けられる建物に価値があるという議論は分かる。

だが、市場が認めない価格を認めて融資するわけにはいかない」

現在の住宅ローンはほとんど取りっぱぐれがないおいしい商品である。経営的な観点から見れば、自ら積極的に変える理由はない。